L’assemblea

Validità della costituzione dell’assemblea

L’assemblea si intende regolarmente costituita in prima convocazione se sono presenti la maggioranza dei condomini proprietari che rappresentino i 2/3 dei millesimi condominiali. La regolarità dell’assemblea in seconda convocazione è accertata con la partecipazione di almeno 1/3 dei partecipanti al condominio che rappresentino almeno 1/3 del valore dell’edificio.

Le maggioranze richieste per la validità delle decisioni assembleari

Il numero di condomini partecipanti, e quello delle quote di valore dell’edificio, necessari a garantire la validità dell’assemblea prima e di una delibera assembleare dopo, varia a seconda del tipo di decisione che deve essere presa.
Essenzialmente, le quote variano a seconda del fatto che la decisione debba venire presa in prima od in seconda convocazione. Per particolari decisioni sono previste altrettanto particolari maggioranze.
La tavola riepilogativa

Così come per la valida costituzione dell’assemblea, anche per l’adozione delle delibere le maggioranze variano a seconda che vengano adottate in prima o in seconda convocazione:

Prima convocazione: Le delibere sono valide se approvate con il consenso della maggioranza numerica degli intervenuti che rappresenti la meta’ del valore dell’edificio (500 millesimi);
Seconda convocazione: Le delibere sono valide se approvate con il consenso della maggioranza numerica di 1/3 degli dei proprietari che rappresenti 1/3 del valore dell’edificio (333,333 millesimi).

Le circostanze sottoposte a questo tipo di assemblea e di votazione sono le seguenti:

preventivo, rendiconto e riparto spese di gestione condominiale (ordinarie e straordinarie);
impiego residuo attivo passata gestione;
opere manutenzione di piccola entità;
controversie relative a questioni sottoposte a gestione dell’amministratore;
decisioni su contratti di appalto (tipo giardiniere, pulizia scale, manutenzione ascensore e riscaldamento, etc..);
installazione autoclave;
sostituzione cassette postali;
istituzione del consiglio di condominio e decisioni sulle relative cariche;
modifiche impianto TV centralizzato;
modifiche per il superamento e l’eliminazione di barriere architettoniche;
parcheggi auto e cortile;
locazioni parti comuni (che pero’ non comportino una modifica di destinazione);
nomina commissioni in caso di particolari problemi o lavori.

Va rilevato che la “geometria” delle maggioranze può variare anche in relazione all’oggetto della delibera. Anche in assemblea ordinaria/straordinaria costituita in seconda convocazione alcune deliberazione devono essere adottate con maggioranza diverse. Le maggioranze di cui al 2° comma dell’art. 1136 e quindi con quelle previste per la prima convocazione.
Alcune di queste sono:

– 2° comma art. 1136 (>50% degli intervenuti che rappresentino almeno 500 millesimi)

nomina/rinnovo e revoca dell’amministratore e approvazione del suo eventuale compenso;
atti autorizzativi all’amministratore per intervenire in liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo;
le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità;
le deliberazioni di conferimento incarico all’amministratore ai sensi dell’art. 1117-quater nei confronti del condominio che svolga attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni;
approvazione proposte di innovazione di cui al secondo comma dell’art. 1120;
Le deliberazioni concernenti l’installazione sulle parti comuni dell’edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza;
le delibere di autorizzare l’amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati.

– 5° comma art. 1136 (>50% degli intervenuti che rappresentino almeno 2/3 dei millesimi)

le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni (art. 1120, comma 1°).
delibera di autorizzazione all’esecuzione di impianti tecnologici per singole unità immobiliari che possano interessare parti comuni dell’edificio (art. 1122-bis comma 3°);
locazione di parti comuni;
locazione pubblicitaria di tetto o facciata per periodo inferiore ai 9 anni;
riattivazione impianto centralizzato (nel caso di condominio ad impianti singoli) per il riscaldamento delle sole parti comuni;
costruzione verande su parti comuni;
soppressione portierato;
scioglimento condominio (con relative opere necessarie);
installazione impianti irrigazione ed illuminazione giardino automatici;
installazione ascensore;
TV centralizzata;
costituzione ipoteche per garantire prestiti richiesti per lavori sulla cosa comune.

– 1° comma art. 1117 ter (4/5 degli intervenuti che rappresentino 4/5 dei millesimi)

modifica della destinazione d’uso delle parti comuni per soddisfare esigenze di interesse condominiale.

Le assemblee straordinarie

Le assemblee straordinarie vengono convocate dall’amministratore o su richiesta dei condomini, quando gli argomenti da trattare sono di importanza tale da rendere non opportuna, o non possibile, l’attesa dell’assemblea ordinaria di approvazione del bilancio.
Il quorum per la validità delle convocazioni di questo tipo di assemblea è identico a quello previsto per l’assemblea ordinaria. Anche le maggioranze per l’adozione delle delle delibere all’o.d.g. non varia.

Casi particolari

Nei casi particolari è invece necessario il voto (e dunque la presenza) all’unanimità di tutti i soggetti partecipanti al condominio. Necessita inoltre il consenso scritto di tutti i condomini, i quali devono firmare il verbale.
Vediamo i casi:

formulazione nuovo regolamento contrattuale di condominio;
modifiche ed integrazioni del regolamento che comportino variazioni nei diritti costituiti od acquisiti da condomini su parti comuni (o che vengano ad incidere su parti di proprietà esclusiva);
modifiche regolamento contrattuale -escluse quelle attenenti ad uso e disciplina di parti ed impianti comuni;
approvazione, modifica o rifacimento tabelle millesimali;
ricostruzione edificio perito di 3/4 ed oltre del suo valore;
interessi su quote di mora se superiori al tasso legale;
alienazione parte comune;
locazione pubblicitaria di facciata o tetto con durata superiore ai 9 anni;
acquisto di immobile da destinarsi a parte comune dell’edificio;
soppressione impianto di riscaldamento (ed acqua calda) centralizzati;
divisione parti comuni;
servitù attiva e diritti reali di godimento: modifiche o rinuncia;
costituzione diritti reali di godimento (su parti comuni);
criterio di ripartizione delle spese difforme da quanto previsto dalla legge;
divieti nell’uso delle proprietà esclusive.

Sono NON vincolanti per la minoranza dissenziente le seguenti delibere (cioè possono anche non aderirvi e quindi non partecipare alla spesa, ma conseguentemente neppure all’uso dell’innovazione):

innovazioni gravose e voluttuarie (in considerazione dello stato e dell’importanza dell’edificio);
installazione di antenna centralizzata TV non preesistente;
installazione ascensore non preesistente;
installazione impianto di riscaldamento centralizzato non preesistente.

Delibere nulle

Le delibere non ammesse sono quelle che violino l’inderogabilità indicata dal codice civile (divieto violazioni diritti dei singoli condomini, ai sensi degli art. 1138 c.c. e art. 72 att. c.c., etc..)

Il Condominio facile.