L’amministratore

bludiamdLa nomina dell’amministratore.

La nomina dell’amministratore è obbligatoria solo se i condòmini sono più di otto.
Nel caso siano meno di otto, la nomina è facoltativa.
L’amministratore è nominato dall’assemblea condominiale. Se l’assemblea non provvede, su ricorso di uno o più condomini, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria (art. 1129, co. 1, cc).

bludiamdChi può fare l’amministratore?

L’amministratore può essere:

  1. Un condòmino;
  2. Un professionista esterno;
  3. Una società (la giurisprudenza più recente ha ritenuto valida la nomina di una società di fatto o di una società di persone come amministratore di condominio – sentenza della Cass. 24.12.1994, n. 11155).

Non è necessario che sia iscritto ad un albo specifico, ruolo od elenco professionale, né esiste alcuna incompatibilità o preclusione nella nomina. Possono essere previste limitazioni circa la persona e la durata dell’incarico unicamente nel regolamento di condominio.
L’art. 1129 del Codice Civili prevede che l’amministratore debba essere in possesso dei seguenti requisiti:

a) godimento dei diritti civili;
b) non sia stato condannato per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commini la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
c) non sia stato sottoposto a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
d) non sia interdetto o inabilitato;
e) non risulti annotato nell’elenco dei protesti cambiari;
f) abbia conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
g) abbia frequentato un corso di formazione iniziale e svolga attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

I sopra riportati requisiti, non sono necessari nel caso in cui a svolgere la funzione di amministratore, l’assemblea nomini uno dei condomini.

bludiamdMaggioranza per l’elezione.

La nomina dell’amministratore, quando non effettuata dall’Autorità Giudiziaria, rientra fra i compiti dell’assemblea. Affinchè la delibera d’incarico sia valida, e non annullabile, è richiesta la maggioranza dei partecipanti all’assemblea (>50%) e la presenza di almeno la metà del valore complessivo del condominio (500/1000). Dette maggioranze sono inderogabili sia per la prima che per la seconda convocazione.
Data l’importanza di questo obbligo, qualora il condominio non riesca a riunirsi in assemblea con le maggioranza di cui sopra, previste al 2° comma dell’art. 1136 del C.C., potrà tentare l’adozione di una delibera con la maggioranza cosiddetta “semplice” e cioè quelle previste dal 3° comma dell’art. 1136 (seconda convocazione) che prevede il parere favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresentati almeno 1/3 del valore del condominio (333,333 millesimi).
In tal caso il condominio si troverà ad avere adottato un atto “annullabile”, ma non “nullo”. Questo significa che potrà essere annullato solo in presenza di impugnazione da parte di uno o più condomini, che dovrà avvenire nel termine di trenta giorni dalla data di adozione dell’atto o di notifica dello stesso ai condomini non presenti in assemblea. Trascorso tale termine senza che nessun condominio abbia inoltrato nessuna richiesta di annullamento, la delibera diviene valida a tutti gli effetti.
Se, per qualsiasi motivo, nonostante questo stratagemma, l’assemblea non fosse in grado di procedere alla nomina, l’amministratore può essere designato dall’autorità giudiziaria su istanza di uno o più condòmini. Il ricorso all’autorità giudiziaria è comunque ammissibile solo dopo che si è verificata l’impossibilità di formare la maggioranza necessaria.
L’efficacia della nomina ad amministratore è  subordinata all’accettazione da parte del designato. L’accettazione dell’incarico da parte del designato può essere in forma esplicita (lettera di accettazione incarico) o implicita (avvio delle attività previste dall’incarico).

bludiamdDurata della carica.

L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata.
Il compenso, se previsto, deve essere fissato anticipatamente in sede di nomina.
Annualmente, in sede di approvazione del consuntivo, l’assemblea deve approvare la nomina o il rinnovo dell’incarico all’amministratore ed il relativo eventuale compenso.
Il tariffario che determina il compenso deve essere allegato alla delibera assembleare con la quale viene conferito l’incarico.

bludiamdLa revoca dell’amministratore.

La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio.
L’amministratore, su ricorso di ciascun condòmino, può essere revocato dall’autorità giudiziaria.
In quest’ultimo caso, deve essere fornita la giusta causa che dovrà essere provata davanti alla autorità giudiziaria. In particolare, l’amministratore può essere revocato se:

  1. Non adempia all’obbligo di informare senza indugio l’assemblea dei condomini, del ricevimento di citazioni o provvedimenti giudiziari che esorbitino delle attribuzioni del suo mandato. In tal caso è tenuto al risarcimento dei danni (4° comma art. 1131 C.C.);
  2. ometta la convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, e rifiuti di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
  3. non dia corso all’esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché alle deliberazioni dell’assemblea;
  4. non adempia al compito dell’apertura ed utilizzazione del conto corrente bancario o postale;
  5. conduca la gestione secondo modalità che possano generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
  6. ha acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
  7. sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio e non abbia provveduto a curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
  8. non ottemperi agli obblighi di cui all’articolo 1130, numeri 6), 7) e 9) e cioè non adempia alla tenuta dei seguenti registri:
    • a) registro di anagrafe condominiale;
    • b) registro dei verbali dell’assemblea;
    • c) registro di nomina e revoca degli amministratori;
    • d) registro di contabilità;
    • e) non fornisca al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso.
  9. non abbia comunicato o lo abbia fatto parzialmente, i dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano il registro di anagrafe condominiale, dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.

bludiamdI compiti dell’amministratore.

I compiti dell’amministratore sono elencati dagli articoli 1129 e 1130 del C.C. e sono:

  • comunicare i dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano il registro di anagrafe condominiale, dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata;
  • far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio. Se non esiste, dovrà attivarlo;
  • alla cessazione dell’incarico, consegnare tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi;
  • agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l’attuazione del presente codice salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea;
  • eseguire le deliberazioni dell’assemblea, convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale di cui all’articolo 1130-bis e curare l’osservanza del regolamento di condominio;
  • disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;
  • riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
  • compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio;
  • eseguire gli adempimenti fiscali;
  • curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza;
  • curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità.
  • conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio;
  • fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
  • redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.

Alla fine di ogni anno deve rendere conto della sua gestione (se l’amministratore non ottempera a questo obbligo uno qualsiasi dei condomini può chiederne la revoca al giudice per giusta causa).
Per quanto riguarda l’osservanza del regolamento di condominio, l’amministratore non ha bisogno di alcuna preventiva delibera assembleare per far cessare eventuali violazioni e può irrogare sanzioni pecuniarie ai condòmini responsabili delle violazioni del regolamento, se lo stesso prevede tale possibilità.

bludiamdIl compenso dell’amministratore.

L’amministratore ha diritto ad un compenso per l’attività di gestione svolta, se tale compenso è stato approvato dall’assemblea in sede di nomina dell’amministratore. Il compenso spetta fino al momento della sostituzione con il nuovo amministratore, e quindi anche quando il mandato è già scaduto. Nel caso in cui l’assemblea nel corso di un determinato esercizio non abbia determinato il compenso spettante all’amministratore, si ritiene che quest’ultimo abbia diritto all’ammontare corrisposto nell’anno precedente. Se l’amministratore ritiene iniquo il compenso attribuitogli dall’assemblea, può rivolgersi al giudice.

bludiamdPotere di rappresentanza dell’amministratore.

L’incarico all’amministratore rientra fra mandati di rappresentanza di cui all’art. 1704 del Codice Civile ed è regolato dagli articoli dal 1703 al 1730 dello stesso.
Nei limiti delle attribuzioni stabilite dalla legge, dall’assemblea e dal regolamento di condominio, l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti; può agire in giudizio sia contro i condòmini, sia contro terzi e può essere convenuto per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio.
In particolare, l’amministratore è legittimato, senza necessità di delibera assembleare o di apposito mandato da parte dei condòmini, ad agire in giudizio per riscuotere le quote condominiali e se è un avvocato può stare in giudizio, in rappresentanza di sé stesso, senza procura alle liti.
Tutti i provvedimenti presi dall’amministratore nell’ambito dei suoi poteri sono obbligatori per tutti i condòmini, salvo possibilità di ricorrere all’assemblea condominiale.
Ad esempio, l’amministratore può stipulare i contratti necessari per provvedere, entro determinati limiti di spesa approvati dall’assemblea, sia all’ordinaria manutenzione che alla prestazione dei servizi comuni e i contratti sono vincolanti per tutti i condòmini.
Può provvedere anche a stipulare contratti per la manutenzione straordinaria delle parti comuni, a seguito di delibera assembleare, con l’unica eccezione per le opere urgenti, in relazione alle quali può provvedere immediatamente, salvo poi riferire su di esse alla prima adunanza assembleare.