La Ripartizione delle Spese
Il condominio è un “Ente di gestione” nel senso che provvede attraverso l’amministratore ad erogare le spese occorrenti alla manutenzione delle parti comuni con evidente ripartizione delle spese ordinarie e straordinarie tra i condomini.
La ripartizione delle spese costituisce uno dei motivi di maggiori conflitti tra amministratore e condomini. I criteri circa la ripartizione delle spese sono previsti dal codice civile agli articoli 1123, 1124, 1125, 1126.
Art.1123 Ripartizione delle spese
[I] Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
[II] Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.
[III] Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.
L’articolo 1123 definisce tre principi fondamentali:
– al comma 1: Il principio di linea generale, secondo il quale tutte le spese per la conservazione e per il godimento delle parti comuni, ma anche le innovazioni, debbano essere sostenute da tutti i proprietari condomini in misura proporzionale al valore della loro proprietà. Tale valore è determinato dalla stima per la definizione delle tabelle millesimali. Si dice quindi che ogni condominio dovrà partecipare a dette spese, in proporzione ai millesimi di competenza. Esiste una possibilità di deroga a tale principio (…salvo diversa convenzione) qualora patti diversi possano emergere dai singoli atti di proprietà a dal regolamento condominiale.
– al comma 2: Il principio secondo il quale, se determinate parti comuni dovessero oggettivamente e potenzialmente utilizzate in misura diversa dai vari condomini, le spese relative al mantenimento di tale servizio debbano essere ripartite con una modalità proporzionale all’uso potenziale che ciascun condomino potrà farne. L’esempio classico è rappresentato dall’ascensore e dalle scale. E’ ovvio che il condominio dell’ultimo piano avrà un uso potenziale di quel bene comune, oggettivamente più elevato di quello del piano primo. Per questo dovrà contribuire al suo mantenimento in misura proporzionale non solo ai millesimi di pertinenza, ma anche all’uso potenziale di tale bene. Attenzione: non è accettabile l’obiezione del condominio che pretenda di non pagare l’ascensore sostenendo che lui usa le scale! La norma, infatti, parla chiaramente dell’uso che ciascuno può farne. Quindi si parla di uso potenziale.
– comma 3: Il principio secondo il quale, qualora determinate parti comuni risultino in uso solo a determinati condomini, solo questi debbono partecipare alle spese relative a quelle specifiche parti. L’esempio classico è il condominio che abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire solo una parte dell’intero fabbricato. In questi casi le spese relative sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità cioè che ne abbia il potenziale utilizzo.
Essendo comproprietari delle parti comuni, i singoli condomini non possono esimersi dal pagare le relative spese rinunziando al diritto di comproprietà sulle parti comuni.
Art. 1124. Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori.
[I] Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.
[II] Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.
L’articolo 1124, regolamenta espressamente gli oneri relativi alle scale e agli ascensori. Riprendendo i principi espressi al 1° e 2° comma dell’art. 1123, il legislatore introduce un sistema di calcolo della ripartizione misto fra la proporzionalità al valore (millesimi) e l’intensità potenziale di utilizzo di quel bene comune (altezza di ciascun piano).
Art 1125. Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai.
[I] Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
L’art. 1124 prende in esame le strutture orizzontali del condominio. Anch’esse rientrano nei beni comuni, ma la ripartizione degli oneri viene posta in capo ai condomini soprastanti e sottostanti senza chiamare in causa i millesimi di proprietà.
Art. 1126. Lastrici solari di uso esclusivo.
[I] Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
L’art. 1126 affronta il tema del lastrico solare quando questo è di uso esclusivo di un condominio. In questo caso pone a carico dei proprietari esclusivi la quota pari ad 1/3, mentre i rimanenti 2/3 dovranno essere ripartiti in base ai millesimi di proprietà. Ne consegue che i proprietari del lastrico, dovranno accollarsi 1/3 della spesa oltre la quota millesimale che gli competerà per la ripartizione degl’altri 2/3 di spesa. Qualora il/i proprietari esclusivi del lastrico, ritenessero di realizzare una pavimentazione di particolare pregio, il maggior onere che ne deriverà, sarà a totale loro carico.
Ripartizione spese tra inquilino e proprietario
L’articolo 9 della legge 392/1978 sull’equo canone, fatti salvi i patti in deroga, prevede che l’inquilino sia tenuto a provvedere alle spese relative alla manutenzione ordinaria ed agli oneri accessori elencati nella suddetta legge del 1978.
Allorché una unità immobiliare viene concessa in locazione è possibile che sorgano ulteriori problemi a proposito di ripartizione delle spese, in quanto la normativa prevista dall’art.9 della legge 392/78 obbliga il conduttore a sostenere tutte le spese di ordinaria manutenzione (vedi testo e tabella), fatti salvi i patti in deroga tra conduttore e locatore.
Art.9. (Oneri accessori). Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore. Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate. Gli oneri di cui al primo comma addebitati dal locatore al conduttore devono intendersi corrispettivi di prestazioni accessorie a quella di locazione ai sensi e per gli effetti dell’art. 12 del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633(1). La disposizione di cui al quarto comma non si applica ove i servizi accessori al contratto di locazione forniti siano per loro particolare natura e caratteristiche riferibili a specifica attività imprenditoriale del locatore e configurino oggetto di un autonomo contratto di prestazione dei servizi stessi.
Giuridicamente parlando, è comunque sempre il condomino proprietario responsabile nei confronti del condominio ed è ad esso che saranno addebitate le quote eventualmente non onorate dall’inquilino ed è solo nei suoi confronti che l’amministratore potrà/dovrà agire per il recupero del credito inizialmente imputato all’inquilino.