Il condominio

bluarrowCosa si intende per “condominio”?

Il condominio è un edificio all’interno del quale siano presenti due o più unità immobiliari di proprietà di soggetti diversi. Non si può, quindi, parlare di condominio in presenza di due più unità immobiliari intestate alla/e stessa/e persona/e. E’ condominio quando almeno due unità immobiliari presenti nell’edificio, sono intestate a soggetti diversi. Nel condominio quindi esistono proprietà individuali e proprietà comuni. La caratteristica del condominio è infatti che ogni condomino è proprietario esclusivo di uno o più appartamenti (o negozi, locali, uffici, ecc.) ed è al tempo stesso comproprietario insieme a tutti gli altri condomini di quelle che sono le parti comuni, come ad esempio l’ingresso, le scale, l’ascensore, il cortile, il giardino, ecc.
Il condominio, sorge nel momento in cui si vengono a determinare le circostanze su indicate. Indipendentemente dal numero dei condomini, da quel momento è soggetto alle norme previste per il condominio dagli articoli del Codice Civile che vanno dal 1117 al 1139 (contenuti nel Libro Terzo, Della Proprietà, Titolo VII, Della Comunione, Capo II, Del condominio negli edifici) e negli articoli dal 61 al 72 delle “Disposizioni di attuazione del Codice civile”.

bluarrowLe parti comuni del condominio

Il Codice Civile, al comma 1 dell’art. 1118, recita: “Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene.” Essendo “proporzionale al valore” ne discende che la definizione di questo diritto, venga espresso attraverso una valutazione di ognuna delle unità immobiliari presenti nell’edificio, rapportate al valore dell’intero che, per comodità e convenzione, viene indicato in 1000. Da qui il termine millesimi.
Le tabelle millesimali, sono il risultato della stima di cui sopra ed indicano l’entità del diritto di ciascun condomino sulle parti comuni.

bluarrowTipologie di condominio

In relazione alla tipologia edilizia e alla distribuzione degli spazi comuni al loro interno, possono configurarsi diverse tipologie di condominio:

  • il condominio di edificio costituito dalla presenza da due fino ad otto condomini (si pensi ad esempio ad una villetta bifamiliare), viene definito “condominio minimo”. Non sottostà all’obbligo di incaricare un amministratore, ma è comunque tenuto all’apertura di un codice fiscale, di un conto corrente bancario e ad adempiere a tutte le incombenze fiscali previste dalla normativa.
  • Il condominio classico è quello verticale, cioè che si sviluppa su più piani.
  • Il condominio costituito da villette a schiera, viene definito “condominio orizzontale”. Anche in questo caso, infatti, vi sono elementi costitutivi del complesso immobiliari che sono considerate “comuni” come ad esempio, lo stradello di accesso, il coperto, i muri perimetrali e portanti interni di divisione fra una proprietà e l’altra, l’estetica delle facciate, ecc.
  • Il condominio complesso, anche conosciuto con il nome di supercondominio, consiste in un una pluralità di edifici, anche con diverse destinazioni d’uso che condividono alcuni beni o servizi. In pratica il supercondominio è un complesso immobiliare composto da più edifici, ciascuno dei quali è costituito in condominio, caratterizzato dalla presenza di cose, servizi ed aree comuni cui siano applicabili le norme sul condominio.
  • Il condominio parziale si configura nel caso in cui vi sia gestione separata di un bene oggettivamente destinato al servizio e/o al godimento di una parte soltanto dell’edificio in condominio.

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bluarrowIl Condominio nel Codice Civile

Il Codice Civile tratta la legislazione del condominio negli articoli che vanno dal 1117 al 1139 (contenuti nel Libro Terzo, Della Proprietà, Titolo VII, Della Comunione, Capo II, Del condominio negli edifici) e negli articoli dal 61 al 72 delle “Disposizioni di attuazione del Codice civile”.

bluarrowGli organi del condominio

Gli organi del condominio sono l’assemblea di condominio e l’amministratore di condominio. Nei condomini composti da almeno dodici condomini è possibile nominare anche un Consiglio di Condominio composto da almeno tre condomini. Si tratta di un organo facoltativo con funzioni consultive e di controllo. In realtà, alla luce della normativa vigente, la definizione di “organi del condominio” appare un po’ forzata poichè il condominio continua, anche dopo la riforma, ad essere un soggetto privo di personalità giuridica.

bluarrowLe spese condominiali

Le spese condominiali sono distinte in:

  • spese ordinarie di conduzione (a carico degli utilizzatori reali dell’immobile sia proprietari che singoli inquilini): sono le spese inerenti i lavori di ordinaria manutenzione come la pulizia delle scale, la manutenzione ordinaria e fornitura energia dell’ascensore, la pulizia del giardino, l’illuminazione delle parti comuni, il riscaldamento centralizzato, pulizia rete fognarie, ecc.
  • Spese straordinarie di mantenimento dell’edificio (a carico dei soli proprietari): sono le spese relative all’esecuzione di opere per il mantenimento delle parti comuni dell’edificio quali lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria, ma anche agli oneri relativi alle polizze assicurative del condominio.

bluarrowRegolamento Condominiale

Nel caso in cui il condominio sia composto da più di 10 condomini, diventa obbligatorio redigere un regolamento per disciplinare la vita condominiale. Esso conterrà le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione e può stabilire anche la possibilità di sanzionare eventuali trasgressori con pene pecuniarie fino a 200 euro. Il regolamento ha la funzione di costituire una sorta di statuto convenzionale del condominio che disciplina la vita e l’attività dello stesso come ente di gestione. Può perciò essere considerato la legge interna del condominio.
Tale regolamento può essere:

  • contrattuale: quando viene definito dall’originario costruttore e allegato agli atti di compravendita successivi. In quanto parte integrante e sostanziale degli atti notarile di vendita, viene trascritto alla conservatoria dei registri immobiliari e i suoi effetti si trasmetto anche agli aventi causa. Questo tipo di regolamento può certamente essere redatto anche successivamente, ma dovrà essere approvato con l’unanimità del condominio (1000/1000) alla presenza di un Notaio che ne curerà la successiva trascrizione alla conservatoria dei registri immobiliari.
  • assembleare: quando viene approvato dall’assemblea condominiale con le maggioranze previste al secondo comma dell’art. 1136 c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 500 millesimi). Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137. Le norme del regolamento assembleare non possono vietare di possedere o detenere animali domestici.

Il regolamento contrattuale rappresenta un elemento sicuramente più incisivo per normare la vita del condominio e, contrariamente a quello assembleare, può anche contenere regole e limitazioni che possono incidere pesantemente sul diritto di proprietà, come, ad esempio, vietare determinate destinazioni d’uso nell’edificio (es: scuole di ballo, palestre, ambulatori medici….).