Il Condominio.
Il condominio è l’insieme delle parti di un edificio che sono di proprietà comune a più condòmini. Una esatta identificazione delle parti comuni è contenuta nell’articolo 1117 del codice civile.
Le parti comuni si possono classificare in tre distinte categorie, suddivise in necessarie, perché costituiscono la struttura stessa dell’edificio, di pertinenza, perché comprende tutti i locali destinati ai servizi comuni, ed infine accessorie in quanto comprende le opere, le installazioni ed i manufatti che servono all’uso ed al godimento comune.
Art. 1117. Parti comuni dell’edificio
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:
1) il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune;
2) i locali per la portineria e l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.
Il primo raggruppamento:
Nella prima categoria appartengono quei beni ed in genere tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune e che per la loro natura vengono normalmente utilizzati da tutti; il loro uso esclusivo o la loro modifica necessita dell’assenso di tutti gli interessati. Stiamo in questo caso parlando del terreno su cui sorge l’edificio, delle fondazioni che sono le opere che servono a garantire la stabilità dell’edificio, i muri maestri che costituiscono la struttura stessa dell’edificio, formano parte integrante dei pilastri e comprendono tutto quanto contribuisce al decoro architettonico dell’edificio.
Vengono considerati come muri maestri comuni a tutti i condomini anche i pilastri, le colonne e le arcate che formano i portici.
Proseguendo nell’elencazione, vi è il tetto che è l’opera destinate a proteggere l’edificio dagli agenti atmosferici, costituita da struttura inclinata di travi, ricoperte da tegole, i lastrici solari che sono coperture calpestabili piane e, secondo il titolo, possono essere di proprietà esclusiva o di proprietà comune (se invece costituiscono il prolungamento ideale di unità immobiliari di proprietà esclusiva, si chiamano terrazze a livello), le scale che uniscono i piani e sono comuni a quei condomini che possono potenzialmente utilizzarle, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli androni e anditi che servono di norma per accedere alle proprietà esclusive, i portici che sono dei marciapiedi coperti, delimitati da un lato da pilastri e dall’altro muri dell’edificio, i cortili quali aree comuni scoperte che, poste tra i corpi fabbrica dell’edificio, hanno la funzione di dare aria e luce all’intero fabbricato.
Il secondo raggruppamento:
Alla seconda categoria appartengono i locali destinati a servizi comune quali i locali per la portineria e l’alloggio del portiere, la lavanderia, il riscaldamento centrale,
gli stenditoi ecc.
Il terzo raggruppamento:
Alla terza appartengono i beni o gli impianti che sono accessori di tutte le proprietà singole o una parte di esse: le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti, le fognature ed i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, gli impianti per il gas, gli impianti per l’energia elettrica, gli impianti per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.
Quanto disposto dall’articolo 1117 non ha certo carattere esaustivo ne inderogabile. Ciò significa che possono pur esistere dei beni comuni non previsti o vi possono essere dei beni non comuni, ma assegnati in forza di un titolo ad un singolo condomino.
Non costituiscono parti comuni le soffitte, i solai, il sottotetto considerati elementi integranti o pertinenza dell’ultimo piano, i vespai (riempimenti calcarei a nido d’ape) sottostanti il pavimento del piano terra.
Si presumono parti comuni il sottosuolo ed il terrapieno, di concezione diversa rispetto ad i seminterrati o cantinati che possono essere di proprietà esclusiva.
E’ altrettanto possibile che se dei beni comuni servano solo una parte della collettività (ascensore, scala), si avrà in questo caso un condominio parziale. L’amministratore ne dovrà tenere conto per una giusta ripartizione delle spese, escludendo quei condomini che non traggono alcuna utilità da certi beni.
Il pianerottolo non è una pertinenza delle abitazioni, bensì delle scale e deve considerarsi di proprietà comune, a meno che un titolo non dica diversamente .
Condominio orizzontale
Esaminiamo ora i condomini orizzontali, formati da ville di proprietà esclusiva costruite su lotti di terreno che, facendo parte di un unico grande lotto, sono collegati con cose comuni.
Le parti comuni a tutti i lotti di terreno di esclusiva proprietà ove sia costruita o meno una villa, si possono identificare nelle recinzioni, cancelli, videocitofoni, viali, acquedotti, piscine, campi da tennis, impianto di illuminazione. Trattandosi di un condominio atipico, la tabella millesimale sarà del tutto particolare e dovrà tenere conto della superficie dei lotti, della superficie di costruzione, sul volume costruito su di essa e valutare poi la distanza che intercorre tra l’entrata comune e l’entrata in ogni lotto.
Pertinenze ed accessori della proprietà individuale.
Giardini. I giardini, considerati entità naturali, non sono menzionati dall’art.1117 c. c. tra le parti comuni, in quanto a volte sono una pertinenza comune a tutti i condomini altre volte sono pertinenza delle unità immobiliari dei piani terreni; sia nel primo che nel secondo caso sono sempre una parte del lotto del terreno originario comune. E’ necessario perciò che nel titolo o nell’atto di acquisto venga specificata l’appartenenza di questo giardino, ai fini soprattutto delle spese di manutenzione.
Balconi. Nelle disposizioni dedicate alla disciplina del condominio, invece, non viene detto nulla a proposito dei balconi, per cui è necessario valutare la situazione caso per caso, considerare la posizione, la struttura e le caratteristiche costruttive di ciascun balcone. Non esiste, quindi, una sola regola valida per tutte le ipotesi; bisogna, invece, individuare i principi che consentono di inquadrare le varie fattispecie. Naturalmente la maggior parte dei problemi è già stata affrontata e risolta dalla giurisprudenza. In molti casi si è pronunciata su di essi anche la Corte di Cassazione. In linea di massima si possono individuare le seguenti situazioni: a) Balconi in aggetto; b) Balconi a castello
Balconi in aggetto: sono i tipici balconi sporgenti sui muri perimetrali e le cui strutture sono di proprietà individuale, esclusi i frontalini che, se rivestiti o contenenti elementi architettonici, costituiscono parte comune.
Balconi a castello: anche se accessori degli appartamenti dai quali si accede rientrano nella proprietà comune a due piani: quello sovrastante e quello sottostante.